У пошуках омріяного «квадрата», або Якщо у вас нема квартири…

Понеділок, 21 вересня 2015, 09:00

Якщо у вас нема квартири... то вам її і не купити. Саме так все частіше перефразовують цю відому пісеньку з фільму Рязанова «Іронія долі». Купити квартиру при нинішніх цінах на нерухомість – небачена розкіш. Єдиним варіантом обзавестися своїм (ну, майже своїм) житлом залишається оренда. У пошуках вдалого варіанту потенційні квартиронаймачі дуже часто звертаються до різних агентств нерухомості. Але чи такі вже ефективні їхні послуги, як це може видатися спочатку? - пише Моя газета.

Коли ви вперше звертаєтеся в агентство, то сповнені надій. Суцільна вигода! Ви не витрачаєте час на безглузді поїздки, розмови та інші незручності. Вам відразу ж надають кілька практично ідеально придатних варіантів. Одна зустріч з власником – і справа в капелюсі. На ділі ж усе відбувається значно складніше.

 

Так люблю той Львів, що бракує ми слів…

Тернополянка Олена навчається у Львові. Кількамісячне проживання у тамтешньому вузівському гуртожитку переконало її, що навчання і проживання гуртом – речі несумісні. Тож взялася студентка за пошук квартири. Та оскільки часу на пошуки у студентів не так вже й багато, вирішила звернутися за допомогою до однієї з агенцій нерухомості. Однак там відразу поставили свої умови: укладаєш договір, за який сплачуєш 430 гривень, а ми тобі щотижня СМС-ками надсилатимемо актуальні квартирні пропозиції. Оскільки до цього часу дівчина не мала досвіду співпраці з такими «конторами», з радістю погодилася.

І почалися СМС-ки. Довгі, нудні, які зовсім не стосувалися тих квартирних вимог (цінова категорія, район розташування, площа і т.п.), про які просила в агенції наша студентка. Словом, 430 грн. пішло на вітер.

Відтак купила Олена відому львівську газету комерційних оголошень. Надибала на кілька цікавих пропозицій, але виявилося, що за всіма ними стоять все ті ж агенції. Одна з таких довший час водила дівчину за ніс, мовляв, старі жильці вже ось-ось з’їжджають, потрібно приїхати тоді-то й тоді. Приїхала з Тернополя. Витратила купу грошей на львівське таксі, допоки знайшла необхідну адресу. Але жильці не з’їхали. Навіть не думали цього робити. Виходить – черговий «розводняк» від тих, які гордо називають себе агенціями нерухомості.

 

Не все те золото, що… агенція

Наразі у Львові переважно працюють два види агенцій нерухомості. Перші – це ті, які спочатку знайомлять вас з власником, оформляють всі необхідні документи, а потім беруть у вас певну суму за послуги. Майже завжди це 100% від місячної оплати за знайдену квартиру. Ясна річ, що коли вам знаходять квартиру за 3000 гривень, не завжди хочеться платити 3000 за послуги. Саме з цих міркувань люди звертаються до інших контор. Вони, на відміну від перших, беруть скромнішу плату. За будь-яку квартиру чи будинок. Але… наперед.

До агенцій, де оплата послуг оцінюється меншими сумами (як-от у випадку з Оленою – 430 грн.), як правило, звертаються молоді люди. Платити багато за квартиру вони не можуть, а вартість квартир у таких агенціях також значно нижча. Однак, як показує досвід, саме на таких агенціях люди найчастіше і втрачають час і гроші.

Щоб зрозуміти, як працюють такі контори, потрібно звернутися, звичайно ж, до декількох агентів. Тільки порівнюючи їхні договори, можна помітити цікаві аналогії та подробиці.

Перші три агенції нерухомості, до яких я звернувся, вразили мене своєю несхожістю. Різні назви, номери телефонів, адреси і працівники. При цьому виявилося, що всі вони належать… одному приватному підприємцю. Але хто з нас уважно читає договір, а вже тим більше вдивляється в печатку на ньому? А печатка, між тим, – єдине місце в такому договорі, де вказано ім’я Виконавця.

Ще один доказ того, що документи потрібно читати уважно, – сам текст договору. У всіх розглянутих агенціях він ідентичний. Особливо майбутнього квартиронаймача повинен здивувати пункт 6.1, який говорить: «Враховуючи обсяг інформації і постійне оновлення баз даних, беручи до уваги неможливість проведення моніторингу та аналізу інформації в повному обсязі, інформація не вільна від помилок повністю і тому надається на умовах «як є» без будь-яких гарантій». Іншими словами – агенція в договорі закладає своє повне право напхати вам – чи то віч-на-віч, а чи через СМС – абсолютно «лівої» інформації. Якою потім активно користується.

Взявши список потенційних квартир для найму, я взявся за обдзвін. Що ж вийшло? З 10 телефонних номерів не існували взагалі... шість. Один із господарів кілька днів відтягував зустріч, придумуючи все нові й нові причини. Ще за двома телефонними номерами сказали, що квартири здали. До речі, одну з них здали… кілька місяців тому (!).

Найцікавішим виявився останній випадок. Як не дивно, додзвонитися вдалося з першого разу. Ще більше здивувало те, що господиню квартири звали так, як і сказали в агенції – Надією. Слухавку взяв її син. На моє «Доброго дня! Ваш телефон мені дали в агенції нерухомості. Ви ще здаєте свою квартиру?» він здивовано відповів: «Вибачте, але ми живемо з мамою в квартирі удвох, і здавати її ніколи не збиралися». Можливо, хлопець дійсно талановитий актор, але його здивування було досить щирим.

Звісно, судити за одним випадком не варто. Тому я пішов до наступної агенції. Там відразу ж знайшли ідеальний для мене варіант і подзвонили господині. Була призначена зустріч на 15:00 на проспекті Чорновола (як ви уже зрозуміли, йдеться про місто Львів), де й знаходилася квартира. Простоявши годину біля входу в супермаркет «Арсен», де була призначена зустріч, я зателефонував господині. Вона сказала, що у неї виникли деякі проблеми, і перенесла зустріч на наступний день. Потім зустріч переносили ще двічі.

У третій агенції історія з невдалою зустріччю через форс-мажорні обставини повторилася. І тоді в голову закралася одна нехитра ідея. Все досить просто. Один зі співробітників агенції просто грає роль «підсадного» господаря.

Через три дні в одну з агенцій звернувся мій товариш. Вимоги до квартири він назвав точно такі ж, як і я. Йому запропонували той же варіант на Чорновола. І поведінка господині, звичайно, була аналогічною. Збіг чи закономірність? Насправді, довести що-небудь досить складно. Все це – тільки припущення і умовиводи.

Є у всіх агенцій ще одна схожість. До них неможливо додзвонитися. Коли ви телефонуєте вперше, ще не будучи клієнтом агенції, слухавку знімають майже відразу. Іноді буває зайнято. Але з другої-третьої спроби ви обов’язково почуєте голос агента. Підписавши договір, ви отримуєте вказівку дзвонити в певний час. Нібито саме в цей час надходить нова інформація. Але, скільки не дзвони, до телефону ніхто не підходить. Ще один збіг?

Однозначно говорити, що агенції – це погано, а оголошення на стовпах – добре, звичайно ж, ніхто не буде. Агенції нерухомості теж бувають різні (принаймні з Тернополя у мене залишилися хороші спогади про співпрацю з однією з таких контор). Але, як показує практика, нормально співпрацювати в 80% випадків можна тільки з тими, які беруть гроші за фактом вселення. Передоплата ж послуг найчастіше закінчується витраченими грошима, часом і, що важливо, нервами.

  

Це повинен знати кожен

Якщо прочитане вище вас не налякало і ви вперто шукаєте будь-якої можливості орендувати заповітні «квадрати», мусите враховувати певні підводні камені цього процесу. Адже співпраця з не завжди чесними агенціями – це тільки верхівка величезного айсберга під назвою «оренда житла». Отож які ще нюанси зустрічаються на цій дорозі і про які потрібно пам’ятати щоразу, коли у вас виникає необхідність найняти квартиру?

Нежданий власник

Як відзначають ріелтори, нерідко власник нерухомості здає житло без відома іншого співвласника, наприклад, колишнього чоловіка або екс-дружини, які можуть пред’явити свої права на дохід від оренди або на частину квартири. Щоб не потрапити в подібні ситуації, необхідно зробити запит до єдиного державного реєстру прав і переконатися, хто дійсно є власником об’єкта, який ви плануєте орендувати.

Проблеми також можуть виникнути, якщо у свідоцтві про власність є обтяження, наприклад, іпотека. В орендаря при цьому немає ніяких гарантій, що власники будуть сумлінно і вчасно виконувати свої зобов’язання перед банком. І якщо власники житла не зможуть виплатити іпотечний кредит, то орендаря можуть запросто виселити. Фахівці радять не розглядати такі об’єкти або, принаймні, ретельно прописати штрафні санкції для господарів.

Незапланований з’їзд

Особливу увагу фахівці радять звертати на умови дострокового розірвання договору. Вони в обов’язковому порядку повинні бути прописані. Може статися, що власник з тих чи інших причин вирішить перервати контракт, і наймачеві в терміновому порядку доведеться шукати нове житло. Можлива і зворотна ситуація, коли сам орендар вирішить змінити квартиру завчасно. У цьому випадку він зобов’язаний попередити власника про майбутній з’їзд. Термін повідомлення також прописується в договорі. При хороших відносинах з орендодавцем можна передати йому повідомлення про дострокове розірвання (у двох примірниках) особисто. Власник у свою чергу повинен підписати його і один примірник повернути клієнту. Якщо ж власник перебуває за кордоном, то потрібно повідомити йому у письмовому вигляді поштою. Робити це краще рекомендованим листом.

Зі своїми меблями

Ще одна порада орендарям – обговорити з власником питання про можливе придбання додаткових меблів і побутової техніки. Найчастіше власники здають немебльовані квартири, оскільки в деяких орендарів можуть бути власні предмети інтер’єру і техніка, нехай і в обмеженій кількості. Житло також може бути обставлене з урахуванням побажань наймача. Проте, в будь-якому випадку, з’ясовувати питання купівлі меблів і техніки слід до підписання договору. У контракті ж необхідно чітко прописати, що купує господар, що – орендар. Якщо все купує наймач, потрібно вказати, чи віднімається витрачена сума зі ставки оренди або ж він забирає меблі та техніку після розірвання договору. В іншому випадку, за словами ріелторів, власник може не виконати свої обіцянки з придбання речей або виконати їх не в повному обсязі.

Підстрахування

Експерти нагадують, що багато власників беруть з орендаря так званий страховий депозит – заставу за збереження майна. Він береться одноразово, при укладанні договору разом з оплатою першого місяця проживання і повертається орендарю повністю або частково при розірванні контракту, після перевірки телефонних рахунків і збереження майна. На практиці трапляється, що власники можуть врахувати депозит в якості плати за останній місяць проживання, проте це потрібно обговорювати окремо. І сума застави, і обов’язки сторін з її виплати повинні бути прописані в договорі найму.

Незалежна експертиза

Стан майна, підкреслюють фахівці, досить часто стає предметом суперечок між власниками і орендарями. Як правило, вся відповідальність за псування майна (крім природного зносу) лежить на орендарі. Однак це не завжди виправдано, адже поломка може відбутися також через несправність техніки, відсутність тих чи інших деталей або ремонту, виконаного некваліфікованими робітниками. Як приклад, ріелтори наводять наступний випадок. В орендованій квартирі наймач нещільно закрив вентиль бойлера, внаслідок чого сусіди знизу були затоплені. Спочатку власник хотів стягнути з мешканця повну вартість ремонту. Однак орендар зміг довести, що протікання сталося через відсутність однієї з деталей водонагрівача, передбаченої виробником. Тому перш ніж віддавати гроші через поломку будь-якої техніки, потрібно з’ясувати, з чиєї вини вона сталася. При необхідності слід провести незалежну експертизу.

Знайомство з сусідами

Звертати увагу, безумовно, потрібно не тільки на тонкощі договору оренди. Важливим фахівці вважають проведення своєрідного моніторингу місця майбутнього проживання. Йдеться, зокрема, про наявність у районі об’єктів соціальної інфраструктури, магазинів, торгових або спортивних центрів, відділень банків, пошти, парків, а також потенційно несприятливих об’єктів (стихійні ринки, вокзали, промислові підприємства і так далі). Для особливо вибагливих орендарів є сенс поцікавитися і так званим соціальним оточенням – сусідами. За даними ріелторських компаній, бажання особисто познайомитися з тими, хто буде «жити за стіною», висловлюють 30 відсотків квартиронаймачів.

Експерти відзначають, що найбільше майбутніми сусідами цікавляться орендарі квартир сегментів «бізнес» і «еліт». Хоча трапляються випадки, коли подібні питання надходять і від наймачів квартир економ-класу.

До категорії найбільш небажаних сусідів квартиронаймачі відносять питущих людей, представників кримінального світу, юнаків та дівчат, які активно цікавляться чи займаються музикою, любителів тварин, які у своїй квартирі тримають не менше п’яти вихованців, а також тих, хто часто і голосно з’ясовує стосунки з близькими.

  

Про головне

Тепер, власне, про головне, – про вартість оренди.

Ринок нерухомості в Україні дещо просів, що й не дивно, враховуючи ситуацію в країні. Але ближче до кінця минулого року ціни на квадратні метри трохи вирівнялися, а експерти взагалі прогнозують зростання цін на вторинному ринку. Населення боїться розлучатися з грошима, тому зараз великий попит на оренду житла, а не на покупку. Ми вирішили з’ясувати, де найвигідніше знімати житло і як змінилися ціни на оренду в порівнянні з початком року.

Київ, як і колись, залишився найдорожчим містом. Зняти квартиру в Києві дешевше 4000 гривень вже неможливо. Зросли ціни на оренду житла і в Дніпропетровську, який став популярним місцем серед переселенців з Донбасу.

«Найменше піднялися ціни на дешеве житло, але навіть «на околиці» маленьку однокімнатку в Києві не знайти дешевше за 4 тис. грн плюс всі комунальні. Тобто орендар платить близько 4,5 тисяч на місяць в теплий час, а взимку його витрати, враховуючи теперішні тарифи, зростають ще мінімум на 500 грн. Квартири трохи більші – близько 40 кв. м, – які минулого літа можна було знайти за 4 тис. грн, зараз здаються по 4,7 тис. грн, а ті, що пропонувалися за 4,5 тис. грн, тепер виставлені по 5,2 тис. грн», – говорить аналітик ринку нерухомості Олег Плахотнюк.

Відзначимо, що збільшується частка орендарів, які знімають квартири в складчину, люди шукають всілякі способи економії. Якщо торік таких нових «комуналок» було до 5%, то зараз кожна десята угода в економ-сегменті – з сусідами по кімнаті. Трикімнатні квартири зараз майже всі знімають на дві сімейні пари, і кожна друга «двушка» теж знімається в складчину. За словами Плахотнюка, господарі вже змирилися, що їхні квартири перетворюються в гуртожитки.

Тепер стосовно студентських перспектив на оренду житла.

Сервіс приватних оголошень OLX проаналізував оголошення про довгострокову оренду квартир і з’ясував, скільки студентам та їхнім батькам доведеться витратити на житло. Найбільшою популярністю серед студентів користуються 1-кімнатні та 2-кімнатні квартири.

Як ми вже зазначали вище, найдорожчою вважається оренда квартир у Києві. Також недешево знімати житло в містах-мільйонниках – Одесі, Харкові, Львові, Дніпропетровську. У менших обласних центрах, де кількість вищих навчальних закладів, невелика, вартість оренди дешевша. У Тернополі, наприклад, жити в 2,5 рази дешевше, ніж у Києві.

Підготував Адам Стрижнюк