Репортаж

Як уряд планує вирішити житлову проблему українців, чим відрізняється нова програма від старої та хто зможе скористатися пільговою іпотекою?

Запущена в березні 2021 року державна програма "Доступна іпотека 7%", більш відома як "Іпотека Зеленського", не виправдала очікувань. Причина – вимоги банків до позичальників сильно відрізнялися від умов, які озвучував уряд.

За 2021 рік банки видали 10,8 тис іпотечних позик на 8,9 млрд грн. Сюди входять усі іпотечні банківські продукти, а не лише пільгова програма.

Середньозважена ефективна ставка за іпотечними кредитами впродовж 2021 року становила 16,5% на первинному ринку і 13,8% – на вторинному. За даними джерел ЕП, 60-70% клієнтів банки відмовили у видачі "Доступної іпотеки".

Через війну проблема загострилася, тож уряд оновив програму. На початку жовтня в тестовому режимі запустили іпотечну програму "єОселя".

Повністю цифрова іпотека

Придбати житло під 3% річних з 1 жовтня можуть певні категорії громадян, які не мають домівки або хочуть покращити умови життя. Претендувати на участь у проєкті можуть військовослужбовці, правоохоронці, лікарі, освітяни та науковці. Для всіх інших категорій громадян з 1 січня 2023 року діятиме ставка 7%.

Стандартний стартовий внесок становитиме 20% від оціночної вартості обраного житла. Термін виплат – від одного до 20 років.

На купівлю якого житла можуть розраховувати українці в рамках програми "єОселя"? Незалежно від того, застосовуватиметься ставка 3% чи 7% річних, одна особа може претендувати на купівлю максимум 52,5 кв м житла.

На кожного члена родини цей ліміт збільшуватиметься на 21 кв м. Тобто двоє людей зможуть придбати до 73,5 кв м, троє – до 94,5 кв м. Якщо позичальник хоче збільшити дозволену кількість "квадратів", то він повинен сплатити більший перший внесок. На скільки саме – вирішуватимуть банки.

Придбати в кредит пентхаус на пільгових умовах не вийде. Для кожного регіону встановлені максимальна ціна квадратного метра та загальна вартість житла.

Наприклад, у Києві вартість квадратного метра обмежена 46,7 тис грн, а максимальна сума кредиту становить 2,45 млн грн. Для Львова – 39,8 тис грн та 2,09 млн грн, для Одеси – 38,3 тис грн та 2,01 млн грн відповідно.

Надіслати заявку на іпотеку можна через портал "Дія" або мобільний додаток. Система автоматично підтягне необхідну інформацію з реєстрів і направить потрібні документи в банк, з яким і укладатиметься договір.

У разі купівлі квартири на вторинному ринку "Дія" автоматично оцінить майно за допомогою сервісу автоматичної оцінки нерухомості, розробленого Фондом державного майна. Такий функціонал обіцяють запровадити впродовж року.

За бажанням позичальника оформлену в "Дії" заявку можна буде надіслати одному чи кільком банкам. У разі схвалення заявок кількома установами покупець квартири зможе обрати ту, що пропонує найкращі умови: менший розмір першого внеску чи довший термін дії договору іпотеки.

Уряд запустив програму в тестовому режимі. Повноцінний запуск планувався в другій половині жовтня, проте є затримка з боку Міністерства цифрової трансформації. На першому етапі планується видати близько 1,5 тис позик.

Чим відрізняється "єОселя" від "Доступної іпотеки"

Ключова відмінність нової програми від старої – джерело фондування. У програмі "Доступна іпотека 7%" українців кредитували банки, яким уряд з держбюджету компенсував різницю між ринковою та фактичною ставками. Компенсація здійснювалася через Фонд розвитку підприємництва.

У цьому полягала основна небезпека для споживачів. Якщо через рік уряд у бюджеті не передбачить кошти для компенсації різниці між ставками, то позичальники будуть змушені платити повну ставку.Зараз ставки за іпотекою в приватних банках становлять 11,5-24,7% річних, у державних – до 10%.

За програмою "єОселя" банки кредитуватимуть громадян не власними грішми, а коштами державної Української фінансової житлової компанії. Як це буде?

Наприклад, позичальник звертається до банку для оформлення іпотечного договору на купівлю квартири вартістю 2 млн грн. Банк передає цю інформацію "Укрфінжитлу", яке переказує 2 млн грн банку, а той – продавцеві нерухомості.

Людина повертатиме цю суму банку, а він переказуватиме її держкомпанії. Звісно, з відсотками. За такої схеми прибуток отримають і банк у вигляді 4% за функції посередника, і держава у вигляді 3%. Так і формуються 7% річних.

Що стосується пільгових умов для певних категорій громадян, то, очевидно, 3% річних отримуватиме банк, а державна компанія повертатиме вкладені кошти.

Фінансового ресурсу в "Укрфінжитла" зараз достатньо, аби видати 20 тис іпотечних кредитів. У вересні уряд збільшив статутний фонд компанії на 20 млрд грн. Статутний фонд компанії може наповнюватися з державного бюджету, шляхом випуску та монетизації облігацій, грантів, кредитів МФО.

За задумом авторів, такий механізм фінансування гарантуватиме стабільний розмір ставки за кредитом протягом усього терміну виплати заборгованості.

Як з'явилися цифри 3% і 7% при виборі розміру ставок кредитування? Один із співавторів програми розповів ЕП, що обидві цифри обґрунтовані. Для розрахунку брали середні розміри орендної плати за квартири в різних регіонах.

"Ми зробили ставки такими, щоб щомісячна сума виплат за кредитом не перевищувала місячну орендну плату за квартиру. Так ми спонукатимемо купувати квартири тих, хто вагається", – пояснює співрозмовник ЕП.

Ставку 7% він вважає "дуже приємною" в українських реаліях, особливо зважаючи на те, що інфляція в Єврозоні становить 9%, а в США – понад 8%. Чи не занадто малий заробіток при обліковій ставці 25%? Проєкт орієнтований, передусім, на соціальну та економічну підтримку громадян, каже співрозмовник.

Задоволені забудовники

Суттєве оновлення державної програми – це можливість інвестувати в будівництво житла та купувати квартири в старих будинках. За умовами минулої програми, отримати іпотеку можна було лише на готові квартири в будинках, введених в експлуатацію за останні три роки.

Під цю умову підпадало небагато квартир, оскільки вони купувалися ще на етапі будівництва. Тоді співрозмовники ЕП зазначали, що таку норму прописали в інтересах забудовників, яким потрібно було продати неліквідні квадратні метри.

Можливість отримати іпотеку на незбудоване житло поставить логічне питання про стимулювання попиту в інтересах забудовників в умовах війни. За даними джерел ЕП, у Києві попит на інвестування в новобудови з 24 лютого впав на 90%. Деякі девелопери за вісім місяців війни не продали жодної квартири.

Розробники програми відкидають версію про лобіювання інтересів забудовників. За їхніми словами, програма має лише соціальну місію, покликану вирішити житлову проблему для сотень тисяч українців.

"Ну приберемо ми можливість брати іпотеку на квартири, що будуються, і хто від цього виграє? Хай звинувачують у лобізмі забудовників, нам важливіше запустити економіку", – каже один з розробників програми.

Він додає, що рішення про допуск девелоперських компаній до участі в програмі ухвалюватимуть банки. "Банк – це колегіальний орган зі своїми кредитними комітетами та комплаєнсом. Система не дозволить у ручному режимі обирати забудовника для участі в програмі", – переконує співрозмовник видання.

Важливою передумовою запуску іпотеки на незбудоване житло було ухвалення законопроєкту №5091. Підписаний президентом документ запроваджує гарантування речових прав на майбутні об'єкти нерухомого майна.

"До ухвалення цього закону майнові права на нерухомість НБУ оцінював нулем. Віднині до обʼєктів, які будуть споруджені, застосовується коефіцієнт 0,5, що дозволяє банкам формувати менше резервів", – пояснює співавтор програми.

У рамках підготовки проєкту програми оновленої іпотеки уряд не раз збирав великих забудовників і слухав їх пропозиції. Девелопери давно мріяли про доступну і масову іпотеку, яка б збільшила обороти їхнього бізнесу.

За інформацією джерел ЕП, в обмін на прийнятні умови іпотеки забудовники погодилися перейти на нову модель сплати податків. Як відомо, зараз девелопери використовують податково-оптимізаційні механізми – інститути спільного фінансування, попередні договори купівлі-продажу, деривативи.

Як стало відомо ЕП, у разі повноцінного запуску іпотеки забудовники готові платити в казну держави 2% від доходів. Параметри нового податку ще обговорюються, поки що це попередня домовленість.

Мецгер повертається?

За інформацією співрозмовників ЕП, на посаду голови "Укрфінжитла" претендує Євген Мецгер – колишній голова правління Укрексімбанку, який прославився побиттям журналістів "Радіо свобода" у власному кабінеті.

Джерела ЕП кажуть, що Мецгер та його команда – ключові співавтори нової іпотечної програми. Мецгер працює радником віцепремʼєрки – міністерки економіки Юлії Свириденко та міністра інфраструктури Олександра Кубракова.

Співрозмовник ЕП в Мінекономіки повідомив, що питання призначення Мецгера ще не вирішене. В уряді говорять про фаховість банкіра і цінують його експертизу в запуску великих державних програм у сфері економіки.

Водночас у Кабміні побоюються репутаційних втрат через історію з побиттям журналістів. Останнє слово скаже наглядова рада "Укрфінжитла".